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100(家)房企融資總額(跌)至五年來最低 地產商縮表陣痛期仍在持續

來源: 4932小游戏

100家(房)企融資(總)額跌至五年來最低 地(產)商(縮)表陣(痛)期仍在持續

作者: 孫夢凡

[ 2021年100家典型房企的融資量為12873億元,同比下降26%,跌至近五年來的最低點。 ]

2021年,作為靠杠桿驅動起來的行業,地產企業資金端強力縮表,帶來了一系列連鎖反應:房企(投)資力度下降、土(拍)市場降溫、進而影響到市場整體預期。

克(而)瑞最新統計數據顯示,2021年100家典型房企的融(資)量為12873億元,同比下降26%,跌至近五年來的最(低)點。融(資)總量整體縮水,一方面是在“三道紅線”驅使下,房企降杠桿的主動所為;更重要的是,金融機構的風險偏好降低??s表已是大勢所趨,企業必須放棄幻想,扎扎實實降負債,才能走上健康發展的良性循環軌道。

融資(從)高峰到低谷

據克而瑞統(計),2021年100家典型房企的融資(量)為12873億(元),同比下降26%,近五年來融資量首次出現負增長,同時達到五年來最低點。

2021年年初,因各機構額度充足、政策定調延續2020年底趨勢,疊加房企年初有大量償債需求,一季度房企融(資)量超4000億元。二季度以來,監管加大對經營貸、通道類業務的監管,房企季度融資量同比下降16%,不達4000億元。

更明顯的降溫發生在(三)季度,受部分企業違約事件的影響,房企融資總量下滑到3079億元,同比下降32%;到四季度,房企融資降到低(谷),融資總量僅1767億元,同比減少55%。這一趨勢,與上年樓(市)、地市的(整)體(走)向一致。

從融資結構看,房企境內外融資情況全線降溫。其中,(境)內債券融資同比下降30%到6351億元;境外債權融資量3409億(元),同比下降27%;股權(融)資和永續債分別募集112億元、58億元,(分)別同比下降77%、88%。

“受融資環境收緊、三道紅線下房企主動降負債兩重因素影響,三季度(行)業銀行(開)發貸款余額增(速)走低,債券發行規模與信托規模明顯減少?!?span id="stock_sh601696">中銀證(券)表示。

不過,跟以往市場下行不同,2021年市場迅速降溫與房企信用緊密關聯。融資總量的明顯(縮)水,不僅影響了(房)企的拿地、(開)工、施工、銷售,更直接影響到房企的現金流狀況。

據中銀證券(數)據,從房企現金流(情)況來看,截至2021年9月末,128家A股房企的現金持有量為1.20萬億元,同比下(降)6.5%,增速處于(歷)史最低位;2021年前三季度現金流凈額(為)-2396(億)元,處于歷史最低位,已經連續三個季度為負。

違約暴露降杠桿“水分”

因(信)貸環境收緊、購房者貸款難度加大,特(別)是三四(線)城市去化艱難,房企銷售明顯(降)溫;疊加多地收緊預售資金監管,房企的(現)金流狀況雪上加霜。

貝殼研究院數據顯示,2014~2019年,房企的違約債券余額占比長期處于低位(4%以下),2020年房地(產)違約債券(余)額占全市場比重提升至8%。進入2021年后,房企違約情況進一步加劇,全年違約債券余額約達735億。

值得注意的是,在去年已出現債務違約,或處在風波邊緣的房企中,不乏“三道紅線”全線達(標)的房企,比如佳兆業?!叭兰t線”曾被當作房企財務穩健的重要指標,如(今)綠檔房企也深陷風波,是哪里出了問題?

實際(上),除了融資收閘、預售資金監管等外部因素,房企的經營負債、表外負債等問題,更需得到重視。譬如處在灰色地帶的經營負債,因財務杠桿受到嚴控,一(些)企業將資金壓力分散到上下(游)企業,占款比例增加。

以恒大為例,“雖然恒大的凈負債率2020年、2021年上半年持續下降,但經營性負債卻持續上升,本質上(是)將恒大對金融機構的負債,轉移到上游供應商?!敝秀y證券表示。當公司流動性出現問題時,商票兌付也會先于金融負債出現問題。

另一灰色地帶,便是房企普(遍)操作(的)表外(負)債。中銀證券稱,表外負債包含明股實(債)、對非子公司或合聯營公司的擔保、永續債,考慮到經營杠桿和表外借款兩大項目,在(有)息債務之外,部分房企資金流壓力實際上會超出預期。

在中銀證券的測算中,招商蛇口、合景泰富、新力、奧園等房企的表外負債占比,均超過30%。

克而瑞同樣表示,當前房企的三道紅線并(非)真正改善,部分企業通過表外轉移、明股實債等方式降低杠桿。

地產商放下僥幸心理

行至2022年初,高歌猛進的地產商終于(意)識到,時代風向已變,必須切(切)實實降杠桿了。

日前,旭輝董事局主席林中發文表示,房地產(政)策的導向從來沒變,要穩地價、穩房價、穩預期,堅決降杠桿。近期政(策)變化僅是微(調),防止過急過(快),造成系統性(風)險。如果今年3月份觸底,6月份恢復常態,已是較樂觀的情況。

“很多人樂觀地認為是否政策轉向了,地產春天又要來了;要放棄幻想,地產已經(進)入青銅時代……”林中認為。

中國房地產業協會會長(馮)俊日前也指出,在“房住不炒”的頂層原則下,房地產業降杠桿要長期堅持。近期出現風險的企業,其實(是)因為(長)期風險的積累,“三道紅線”后沒有及時調整經營戰略和融資模式,最后出了問題。

展望2022年,克而瑞認為,在行業降杠桿的主體思路(下),今年房地產整體融資環境仍以(維)穩為主,維護企業的正常融資需求,促進房地產業良性循環和健康發展。

從企業償債壓力看,2022年房企到期金額達到6298億元,同比減小21%,但房企整(體)償債壓力仍較大。目前,部分表內財務表現好的企業,(實)際上杠桿率仍然很高,行業未來必將持續出(清)。

責任編輯:陳程

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